Een opbrengsteigendom kopen? Houd rekening met deze kosten.
Wanneer je op zoek gaat naar manieren om je geld ‘te laten werken’, dan kom je al snel uit bij het investeren in vastgoed en opbrengsteigendommen. Het feit dat de woonleningen op dit moment nog steeds vrij goedkoop zijn, maakt dit alleen maar aantrekkelijker. We bekijken even het totaalplaatje.
Belastingen
Je betaalt jaarlijks onroerende voorheffing op het vastgoed dat je bezit. Deze voorheffing wordt berekend op basis van de theoretische som die je bespaart omdat je niet moet huren, ook wel het kadastraal inkomen genoemd. Voor de gezinswoning is dit je eindbelasting, wat wil zeggen dat je dit niet meer moet opnemen in je belastingaangifte.
Bij een opbrengsteigendom gaat dit wat anders in z’n werk. Hierbij moet je elk jaar opnieuw je kadastraal inkomen aangeven. Het maakt daarbij niet uit of je de woning zelf gebruikt, of je ze verhuurt voor privédoeleinden. Dat bedrag wordt vervolgens geïndexeerd door de fiscus en verhoogd met 40%. Verhuur je je pand aan een privépersoon die er zijn beroep in uitoefent? Dan moet je de netto huuropbrengsten aangeven.
De netto huuropbrengsten verkrijg je door een kostenforfait van 40% af te trekken van de ontvangen brutohuur. Deze uitkomst mag niet lager zijn dan het kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Je netto huuropbrengsten worden vervolgens toegevoegd aan je andere inkomsten en dus belast tegen de hoogste schijf waarin je inkomen valt.
Verhuur je je pand aan een privépersoon die louter privématig bewoont (lees: geen professionele activiteit)? Dan moet je de netto huuropbrengsten niet aangeven, gezien je belast wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen.
Het interessante in dergelijk geval is dat de interesten van een lening met onroerende doeleinden van dit geïndexeerde kadastraal inkomen mag afgetrokken worden. Dit leidt soms tot gevallen waarbij geen belasting meer verschuldigd is.
Opgelet! Houd hierbij ook steeds rekening met de gemeentelijk belastingen. Sommige steden en gemeenten rekenen een aparte taks aan voor tweede verblijven.
Fiscaal voordeel
Sinds 1 januari 2020 heb je geen recht meer op belastingvermindering wanneer je een lening afsluit voor je gezinswoning. Maar er is ook goed nieuws! Wie een lening afsluit voor een tweede of derde woning krijgt wel nog een belastingkorting voor het langetermijnsparen. Deze korting laat toe om tot €2.390 in te brengen als belastingvermindering.
Opgelet! Hierbij zitten ook de uitgaven voor het klassieke langetermijnsparen.
Strengere banken
Het is aangeraden om toch wat eigen middelen achter de hand te hebben wanneer je een opbrengsteigendom wil kopen. Het is namelijk zo dat de banken strenger zijn bij de aankoop van een tweede woning in vergelijking met de aankoop van een gezinswoning. De banken mogen, sinds dit jaar, niet meer dan 90% van de koopsom lenen. De Nationale Bank stelde deze regel in om de banken te behoeden voor het al te gemakkelijk toestaan van kredieten. Er zijn uiteraard ook altijd uitzonderingen. Bij 35% van de leningen die ze aan jongere mensen toekennen, mogen de banken een lening van 100% geven. Aan 5% van die 35% mag zelfs een lening toegekend worden van meer dan 100%.
Bij het lenen voor een tweede woning gelden er strengere normen. Wie deze tweede woning koopt om daarna te verhuren, mag maximum 80% van de aankoopwaarde lenen. Ook hier is er opnieuw een uitzondering van toepassing. Bij 10% van deze kredieten mag namelijk tot 90% van de aankoopwaarde geleend worden.
Andere kosten
Bij de aankoop van elke woning moet je steeds rekening houden met enkele ‘andere kosten’, denk maar aan het afsluiten van een brandverzekering. Houd zeker ook een klein reserve achter de hand voor eventuele onderhoudsherstellingen. Deze mogelijke extra kosten hangen af van de staat waarin het gekochte pand zich bevindt: zo zit er bijvoorbeeld veel verschil tussen een nieuw pand of een oudere woning/appartement.
Denk je eraan om een opbrengsteigendom te kopen? Houd er dan rekening mee dat deze kosten verschillen van de aankoop van een gezinswoning. Heb je nog vragen? Geen probleem! Neem contact met ons op om jouw vragen beantwoord te zien. Wij helpen je met jouw dromen!