Samen een eerste woning kopen voelt als een groot avontuur. Je bouwt iets op met je partner en zet een belangrijke stap. Maar achter die romantiek schuilen heel praktische keuzes. Wie betaalt wat? Op welke naam komt de woning? En wat gebeurt er als jullie niet evenveel inbrengen of als het later misloopt? Veel koppels denken daar pas over na als er een probleem opduikt. Dat is jammer, want net die afspraken bepalen of je later met een gerust gevoel in je woning woont.

In dit artikel leggen we uit hoe je als koppel een eerste woning koopt, hoe je de eigendom verdeelt, hoe je de lening op elkaars naam zet en welke afspraken je best op papier laat zetten. Zo weet je waar je aan begint en vermijd je verrassingen.

Eerst de vraag: gehuwd, samenwonend of feitelijk samenwonend?

Je juridische situatie bepaalt veel. De wet behandelt een gehuwd koppel anders dan een wettelijk samenwonend koppel, en die laatste weer anders dan een feitelijk samenwonend koppel. Voor je een woning koopt, is het belangrijk dat je weet in welk vakje je valt.

Ben je gehuwd zonder huwelijkscontract, dan val je onder het wettelijk stelsel. Wat je tijdens het huwelijk aankoopt, valt in principe in de gemeenschap. Koop je een woning met geld dat je voor het huwelijk al had of erfde, dan kan dat eigen blijven als je dat correct vastlegt.

Ben je wettelijk samenwonend, dan blijft je vermogen gescheiden. De woning behoort toe aan wie ze koopt, in de verhouding die in de akte staat. Datzelfde geldt voor feitelijk samenwonenden, met als verschil dat je dan veel minder wettelijke bescherming hebt. Daarom is een goede notariele afspraak zo belangrijk.

De eigendom verdelen: 50/50 of in verhouding tot je inbreng?

In de aankoopakte staat in welke verhouding jullie eigenaar zijn. Veel koppels kiezen automatisch voor 50/50. Dat is logisch als jullie ongeveer evenveel verdienen en evenveel inbrengen. Maar het is niet altijd eerlijk.

Stel: jij brengt 40.000 euro spaargeld in en je partner 10.000 euro. Samen kopen jullie een woning van 300.000 euro. Als je dan toch voor 50/50 kiest, schenk je in feite een stuk van je inbreng weg. Loopt de relatie later spaak, dan krijgt elk de helft, ook al heb je vier keer zoveel ingelegd.

Daarom kiezen veel koppels voor een verdeling die hun werkelijke inbreng volgt. In het voorbeeld hierboven zou dat neerkomen op 80/20 voor het deel eigen inbreng, met een evenredige verdeling voor het geleende deel als jullie de lening samen afbetalen. Een notaris helpt je die verhouding correct te berekenen en in de akte te zetten.

De lening: hoofdelijk en ondeelbaar

Sluit je samen een hypothecaire lening af, dan tekenen jullie meestal hoofdelijk en ondeelbaar. Dat klinkt technisch, maar het betekent iets heel concreet: de bank kan elk van jullie aanspreken voor de volledige maandlast, niet alleen voor je eigen helft.

Betaalt je partner zijn deel niet, dan kan de bank het volledige bedrag bij jou opeisen. Dat is geen detail. Het betekent dat je elkaars financiele situatie goed moet kennen voor je tekent. Heeft een van jullie al andere kredieten lopen, dan weegt dat mee in wat de bank wil uitlenen.

De bank kijkt naar jullie gezamenlijke inkomen en jullie gezamenlijke lasten. Twee inkomens geven vaak meer leencapaciteit dan een. Wil je weten hoeveel jullie samen kunnen lenen, dan geeft een simulatie een eerste idee. Koop je liever alleen of sta je er anders voor, lees dan ook ons artikel over een hypothecaire lening als alleenstaande.

Een tip: bekijk je leencapaciteit altijd samen met de maandlast die je comfortabel vindt, niet enkel met het maximum dat de bank toestaat. Het maximum lenen voelt verleidelijk, maar laat weinig ruimte voor tegenslagen. Een maandlast die ruim binnen jullie budget past, geeft jullie meer vrijheid en minder stress.

Schuldsaldoverzekering: bescherm elkaar

Als koppel ben je extra kwetsbaar voor een scenario dat niemand graag uitspreekt. Wat als een van jullie wegvalt? De andere blijft dan achter met de volledige lening op een inkomen. Daarom is een schuldsaldoverzekering geen luxe maar een must.

Die verzekering betaalt bij overlijden een deel of het geheel van het openstaande saldo af. Voor koppels kies je meestal een verdeling per partner. Verzeker je elk 50 procent, dan valt bij overlijden van een partner de helft van de lening weg. Wie het meeste verdient, verzeker je vaak voor een groter percentage, omdat het wegvallen van dat inkomen het zwaarst weegt.

Bekijk goed welke verdeling bij jullie past. Een hogere dekking kost meer premie, maar geeft de achterblijver meer ademruimte. Dit is precies een punt waar een onafhankelijk advies veel waard is.

Wat als jullie niet evenveel inbrengen?

Ongelijke inbreng is heel normaal. De ene heeft langer gespaard, de andere krijgt hulp van de ouders of erft een bedrag. Het probleem ontstaat pas als je die ongelijkheid niet vastlegt.

Schenking van de ouders

Krijgt een van jullie geld van de ouders, dan is het belangrijk om af te spreken of dat geld van die partner alleen is of van jullie samen. Leg vast hoe dat bedrag in de woning zit. Zonder afspraak kan dat later voor discussie zorgen, zeker bij een relatiebreuk of een erfenis.

Een lening tussen partners

Soms leent de ene partner een bedrag aan de andere om de inbreng gelijk te trekken. Ook dat zet je best op papier, met een duidelijke afspraak over terugbetaling. Het voelt onromantisch, maar het beschermt jullie allebei.

Een erfenis of vroegere spaarpot

Breng je geld in dat je voor de relatie al had of dat je erfde, dan wil je vaak dat dit deel van jou blijft. Zonder duidelijke vermelding in de akte of een afzonderlijke afspraak verdwijnt die herkomst in het geheel. Vermeld de oorsprong van je inbreng dus expliciet, zodat duidelijk is wat eigen is en wat samen.

De aankoopkosten niet vergeten

Naast de prijs van de woning komen er kosten bij die je samen draagt. De registratierechten bij aankoop van een eerste woning bedragen in Vlaanderen 2 procent voor je enige eigen woning, op voorwaarde dat je aan de voorwaarden voldoet. Bovenop de prijs komen ook de notariskosten.

Een rekenvoorbeeld. Kopen jullie een woning van 300.000 euro als enige eigen woning, dan betaal je ongeveer 6.000 euro registratierechten. Tel daar de ereloon- en aktekosten van de notaris bij, en je komt al snel aan een totaal van 15.000 tot 20.000 euro extra. Dat geld komt niet uit je lening maar uit je eigen spaarpot. Reken het dus mee in jullie budget. Meer details vind je in ons overzicht van de registratierechten in Vlaanderen.

Leg jullie afspraken vast bij de notaris

Een goede aankoopakte is de basis, maar voor koppels loont het om verder te gaan. Bij de notaris kan je extra afspraken laten opnemen die jullie beschermen.

• De verdeling van de eigendom in functie van jullie werkelijke inbreng.
• Wie welk deel van de eigen inbreng heeft betaald en of dat geld eigen blijft.
• Wat er gebeurt met de woning bij een relatiebreuk of overlijden.
• Een voorkooprecht zodat de ene partner de andere kan uitkopen.

Voor wettelijk en feitelijk samenwonenden is dit extra belangrijk, omdat de wet jullie minder automatisch beschermt dan gehuwden. Een samenlevingsovereenkomst of een clausule in de akte voorkomt veel ellende.

Wat als het later misloopt?

Niemand koopt een woning met het idee om uit elkaar te gaan. Toch is het verstandig om vooraf te weten wat er dan gebeurt. Bij een breuk zijn er meestal drie opties. De ene partner koopt de andere uit, jullie verkopen samen, of een van jullie blijft tijdelijk wonen tot er een oplossing is.

Wil een van jullie de woning houden, dan moet die de lening op zijn naam alleen kunnen dragen. De bank moet daarmee akkoord gaan en bekijkt of het inkomen volstaat. Vaak komt er dan een herfinanciering of een ontslag uit hoofdelijkheid bij kijken. Dat is een formele stap waarbij de ene partner uit de lening wordt gehaald.

Hoe duidelijker jullie afspraken vooraf, hoe vlotter zo een scenario verloopt. Dat is geen pessimisme maar gezond verstand.

Twee inkomens: wat de bank precies bekijkt

Als koppel heb je vaak een streepje voor bij de bank, omdat twee inkomens samen meer leencapaciteit geven. Toch kijkt de bank niet enkel naar de optelsom van jullie lonen. Ze beoordeelt jullie als een dossier en let op de stabiliteit van elk inkomen apart.

Een vast contract weegt zwaarder dan een tijdelijk contract. Ben je zelfstandige, dan kijkt de bank naar je resultaten van de voorbije 2 jaren. Verdient één van jullie veel meer dan de andere, dan draagt dat hogere inkomen het dossier, maar wordt het wegvallen ervan ook het grootste risico. Net daarom is de verdeling van je schuldsaldoverzekering zo belangrijk.

De bank kijkt ook naar jullie totale maandlast in verhouding tot jullie inkomen. Een gangbare richtlijn is dat je woonlast en andere kredieten samen niet veel meer dan een derde tot de helft van je netto-inkomen innemen. Lopen er bij een van jullie nog een autolening of een persoonlijke lening, dan vermindert dat de ruimte voor je woonkrediet. Soms is het slim om zo een klein krediet eerst af te lossen voor je een woning koopt.

Op naam van een of beiden?

Een vraag die vaak terugkomt: moeten we allebei op de akte en op de lening staan? In de meeste gevallen is het antwoord ja, want jullie kopen samen en betalen samen af. Maar er zijn situaties waarin het anders ligt.

Heeft een van jullie een onzeker inkomen of een negatieve registratie uit het verleden, dan kan de bank terughoudend zijn. Soms is het dan mogelijk om de lening op naam van de ene partner te zetten, terwijl jullie wel samen eigenaar zijn. Dat heeft gevolgen voor jullie bescherming en voor wat er bij een breuk gebeurt. Bespreek dit goed met je kredietexpert en je notaris, want de fiscale en juridische gevolgen lopen ver uiteen.

Belangrijk om te weten: wie op de lening staat, kan in aanmerking komen voor een fiscaal voordeel op de afbetaling, als zo een voordeel in jouw situatie nog van toepassing is. Wie enkel eigenaar is maar niet meeleent, mist dat eventueel. Laat dit dus niet aan het toeval over.

Praktisch stappenplan voor koppels

1. Bepaal jullie juridische situatie: gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend.
2. Maak een eerlijk overzicht van wie hoeveel inbrengt.
3. Simuleer hoeveel jullie samen kunnen lenen en wat de maandlast wordt.
4. Kies een verdeling van de eigendom die jullie inbreng volgt.
5. Regel een schuldsaldoverzekering met een verdeling die bij jullie past.
6. Reken de aankoopkosten mee in jullie budget.
7. Leg alle afspraken vast bij de notaris voor je tekent.

Veelgestelde vragen van koppels

Moeten we evenveel inbrengen?

Nee. Ongelijke inbreng is heel normaal. Het enige wat telt, is dat je die ongelijkheid correct vastlegt in de verdeling van de eigendom of via een afspraak bij de notaris. Zo weet elk wat hij in de woning heeft zitten.

Wat als we trouwen na de aankoop?

Dan verandert je situatie. Een woning die je voor het huwelijk samen kocht, blijft in principe van jullie in de verhouding van de akte, tenzij je via een huwelijkscontract iets anders afspreekt. Laat je goed informeren voor je trouwt, want het stelsel dat je kiest, heeft gevolgen voor je woning.

Kan een van ons later de andere uitkopen?

Ja, dat kan. Daarvoor moet de blijvende partner de lening alleen kunnen dragen en de andere zijn deel van de overwaarde uitbetalen. Vaak komt daar een herfinanciering bij kijken. Een voorkooprecht in de akte maakt dit makkelijker.

Conclusie

Samen een eerste woning kopen is vooral een kwestie van goede afspraken. Wie evenveel inbrengt, kiest makkelijk voor 50/50. Brengen jullie ongelijk in, leg dan een verdeling vast die je werkelijke inbreng volgt. Denk aan de lening die je hoofdelijk tekent, aan een schuldsaldoverzekering die elkaar beschermt en aan de aankoopkosten die uit je eigen spaargeld komen. En durf vooraf na te denken over het scenario dat niemand wil. Hoe beter je dat regelt, hoe geruster je samen in je woning woont.

Klaar voor de volgende stap?

Wil je weten wat jouw situatie concreet betekent voor je budget en je maandlast? Maak een vrijblijvende simulatie van je lening en krijg meteen een eerste richtbedrag. Heb je vragen over je persoonlijke dossier, maak dan een afspraak met een van onze kredietexperts. Wij bekijken jouw verhaal en zoeken samen met jou de beste oplossing.