Je hebt je droomwoning gevonden, de prijs is rond en de verkoper wil tot een akkoord komen. Dan volgt het compromis. Voor veel eerste kopers is dat het eerste echte juridische document dat ze tekenen bij de aankoop van een woning. En het is meteen een document met grote gevolgen. Wie tekent, zit vast aan de aankoop.

De opschortende voorwaarden zijn je belangrijkste vangnet in dat compromis. Ze beschermen je als de financiering niet rondkomt of als er iets mis blijkt met de woning. Vergeet je een voorwaarde, dan kan dat je tienduizenden euro’s kosten. Wil je eerst rustig nalezen waar je op moet letten bij je eerste woning kopen? In dit artikel lees je wat een compromis precies is, waarom het bindend is en welke opschortende voorwaarden je als eerste koper zeker moet opnemen.

Wat is een compromis precies?

Een compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst tussen jou als koper en de verkoper. Je spreekt in dat document af dat jij de woning koopt aan een bepaalde prijs en onder bepaalde voorwaarden. Het wordt ook wel de verkoopovereenkomst of de onderhandse akte genoemd.

Het compromis komt na het bod en voor de notariële akte. In België wordt het vaak opgesteld door de makelaar, de notaris of soms door de verkoper zelf. Als eerste koper denk je misschien dat het de notariële akte is die telt. Dat klopt niet. De verkoop is juridisch gezien rond zodra het compromis getekend is. De akte bij de notaris bevestigt en formaliseert die verkoop alleen nog.

Tussen het compromis en de notariële akte zit doorgaans vier maanden. In die periode regelt de notaris de nodige opzoekingen, betaal je de registratierechten en komt je financiering rond. Die vier maanden zijn geen toeval: het is de wettelijke termijn waarbinnen de akte moet worden verleden om de registratierechten tijdig te betalen.

Wie stelt het compromis op?

In de praktijk maakt de makelaar het compromis op als de woning via een immokantoor verkocht wordt. Bij een verkoop tussen particulieren stelt vaak de notaris het document op. Belangrijk om te weten: een makelaar werkt in opdracht van de verkoper. Zijn standaardcompromis is dus niet altijd in jouw voordeel opgesteld. Als koper mag je altijd vragen om voorwaarden aan te passen of toe te voegen. Je hoeft een voorgelegd document niet zomaar te aanvaarden.

Een goede gewoonte is om het ontwerp van compromis eerst door je eigen notaris of een kredietexpert te laten nakijken. In België mag je als koper je eigen notaris kiezen, los van die van de verkoper. Dat kost je niets extra, want de notariskosten worden onder beide notarissen verdeeld.

Een compromis is bindend: wat betekent dat?

In België geldt het principe “koop breekt geen huur” niet hier, maar wel een ander belangrijk principe: een akkoord over prijs en zaak maakt de verkoop. Zodra jij en de verkoper het eens zijn over wat verkocht wordt en tegen welke prijs, is de verkoop in principe gesloten. Het getekende compromis legt dat akkoord vast.

Dat betekent dat je na het tekenen niet zomaar kan terugkrabbelen. Bedenk je je achteraf, dan kan de verkoper de verkoop afdwingen of een schadevergoeding eisen. Die schadevergoeding bedraagt vaak 10 procent van de aankoopprijs. Op een woning van 300.000 euro is dat 30.000 euro.

Net daarom zijn de opschortende voorwaarden zo belangrijk. Ze geven je de wettelijke ruimte om onder de verkoop uit te komen zonder boete, als een afgesproken voorwaarde niet vervuld wordt.

Anders dan bij een aankoop op afstand of een aankoop bij een handelaar, heb je bij de aankoop van een woning geen wettelijke bedenktijd. Er bestaat geen periode van veertien dagen waarin je je beslissing kan terugdraaien. Wat in het compromis staat, geldt. Daarom controleer je beter alles grondig voor je tekent, en niet erna.

Bod, aankoopbelofte en compromis: het verschil

Veel eerste kopers verwarren deze drie. Een bod is je voorstel om de woning te kopen aan een bepaalde prijs. Aanvaardt de verkoper je bod schriftelijk, dan ben je in principe al gebonden. Wees dus voorzichtig met wat je op papier zet. Een aankoopbelofte is een eenzijdige verbintenis waarbij jij belooft te kopen en de verkoper een termijn krijgt om te beslissen. Het compromis is de wederzijdse overeenkomst waarbij koper en verkoper zich allebei verbinden. Het is dus niet zo dat enkel de notariële akte telt. Ook een aanvaard bod kan je al vastpinnen.

Wat zijn opschortende voorwaarden?

Een opschortende voorwaarde is een voorwaarde die vervuld moet zijn voordat de verkoop definitief wordt. Komt de voorwaarde niet uit, dan wordt de verkoop geacht nooit te hebben bestaan. Je krijgt je voorschot terug en je bent niets verschuldigd.

Een voorbeeld maakt het duidelijk. Je neemt een opschortende voorwaarde van financiering op. Krijg je binnen de afgesproken termijn geen lening van de bank, dan gaat de verkoop niet door. Je betaalt geen boete en je krijgt je voorschot terug.

Het verschil met een ontbindende voorwaarde is technisch maar belangrijk. Bij een opschortende voorwaarde wordt de verkoop pas definitief als de voorwaarde vervuld is. Bij een ontbindende voorwaarde is de verkoop er meteen, maar valt ze weg als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. In de praktijk werk je bij een aankoop bijna altijd met opschortende voorwaarden.

De opschortende voorwaarde van financiering

Dit is de belangrijkste voorwaarde voor wie zijn eerste woning koopt. Bijna niemand betaalt een woning volledig met eigen geld. Je hangt af van een hypothecaire lening. Krijg je die niet rond, dan kan je de woning niet betalen.

De opschortende voorwaarde van financiering zegt dat de verkoop alleen doorgaat als je binnen een afgesproken termijn een lening krijgt. Krijg je de lening niet, dan kan je zonder boete van de aankoop af.

Wat moet er zeker in staan?

• Het bedrag dat je wil lenen. Wees realistisch en neem het bedrag op dat je effectief nodig hebt.
• De maximale rentevoet die je aanvaardt. Zonder dit kan een bank je een onbetaalbare rente aanbieden en geldt de voorwaarde toch als vervuld.
• De looptijd van de lening, bijvoorbeeld 25 of 30 jaar.
• De termijn waarbinnen je de financiering moet bekomen, doorgaans 4 tot 6 weken.
• Het aantal banken waar je een aanvraag moet indienen, vaak minstens twee, om te bewijzen dat je echt geprobeerd hebt.

Een voorbeeld

Stel je koopt een woning van 300.000 euro. Je hebt 60.000 euro eigen inbreng en je wil 240.000 euro lenen. In het compromis neem je op: opschortende voorwaarde van financiering voor 240.000 euro, looptijd 25 jaar, maximale rentevoet 4 procent, te bekomen binnen 6 weken bij minstens twee kredietinstellingen.

Krijg je binnen 6 weken geen aanbod dat aan die voorwaarden voldoet, dan gaat de verkoop niet door. Vergeet je de maximale rentevoet, dan zou een bank je een lening aan 6 procent kunnen aanbieden. Technisch is je financiering dan rond en moet je de aankoop doorzetten, ook al is de maandlast veel hoger dan gedacht.

Doe je huiswerk voor je tekent

De opschortende voorwaarde van financiering is een vangnet, geen excuus om onvoorbereid te tekenen. Een bank verwacht dat je echt geprobeerd hebt om een lening te krijgen. Een loutere weigering die je zelf uitlokt, telt niet als een geldige niet-vervulling van de voorwaarde. Doe daarom voor het compromis al een simulatie van je lening en bespreek je dossier met een kredietverstrekker. Zo weet je op voorhand of je leencapaciteit voldoende is en kies je een realistisch leenbedrag en een haalbare rentevoet.

Hou er ook rekening mee dat de bank het pand vaak laat schatten. Valt de schatting lager uit dan de aankoopprijs, dan financiert de bank mogelijk minder dan je verwacht. Een goed geformuleerde financieringsvoorwaarde houdt rekening met dat risico.

Andere opschortende voorwaarden die je niet mag vergeten

Naast de financiering zijn er nog enkele voorwaarden die je als eerste koper goed moet bekijken. Welke relevant zijn, hangt af van de woning en de regio.

Stedenbouwkundige vergunningen en bestemming

Je wil zeker zijn dat de woning vergund is en dat er geen bouwovertredingen op rusten. Een niet-vergunde uitbreiding of een veranda zonder vergunning kan later voor problemen zorgen. Neem een voorwaarde op dat de verkoop alleen doorgaat als blijkt dat de woning stedenbouwkundig in orde is en dat er geen lopende inbreuken zijn.

Bodemattest

In Vlaanderen heb je bij elke verkoop van grond een bodemattest van de OVAM nodig. Dat attest geeft aan of de grond mogelijk verontreinigd is. Voor een gewone woning is dit meestal een formaliteit, maar bij een woning met een vroegere bedrijfsactiviteit kan dit belangrijk worden. Een opschortende voorwaarde van een blanco bodemattest beschermt je tegen onverwachte saneringskosten.

Voorkooprecht

Op sommige percelen rust een recht van voorkoop, bijvoorbeeld van de gemeente, een sociale huisvestingsmaatschappij of een pachter. Die partij krijgt dan eerst de kans om de woning te kopen aan dezelfde voorwaarden als jij. De notaris controleert dit, maar je kan in het compromis een voorwaarde opnemen die de verkoop afhankelijk maakt van het niet uitoefenen van dat voorkooprecht.

Keuring elektriciteit en EPC

De verkoper moet je een aantal attesten bezorgen, waaronder een keuringsverslag van de elektrische installatie, een energieprestatiecertificaat en, voor oudere woningen, een asbestattest. Een afgekeurde elektrische installatie betekent dat je die binnen het jaar in orde moet brengen. Vraag deze documenten op voor je tekent, zodat je weet wat je koopt en welke kosten erbij komen.

Verkoop onder voorbehoud van de verkoop van je eigen woning

Heb je al een woning die je eerst moet verkopen om de aankoop te financieren? Dan kan je een opschortende voorwaarde opnemen die de aankoop afhankelijk maakt van de verkoop van je huidige woning binnen een bepaalde termijn. Voor een eerste koper is dit meestal niet aan de orde, maar het is goed om te weten dat het bestaat.

Wat staat er nog in een goed compromis?

Een compromis bevat meer dan alleen de opschortende voorwaarden. Hou er ook rekening mee dat er bovenop de aankoopprijs nog notariskosten en bijkomende kosten bijkomen. Let als eerste koper ook op deze elementen.

• Het voorschot. Meestal betaal je 10 procent van de aankoopprijs als voorschot. Dat geld wordt geblokkeerd op de rekening van de notaris of makelaar tot de akte. Bij een opschortende voorwaarde die niet vervuld wordt, krijg je dit terug. Tip: vraag je bank een garantiestelling in plaats van cash. Zo hou je het bedrag op je eigen rekening tot de akte.
• De termijn voor de notariële akte. Standaard vier maanden na het compromis. Spreek af wanneer de akte ten laatste verleden wordt.
• De datum van beschikbaarheid. Wanneer mag je effectief in de woning? Bij de akte, of vroeger of later?
• De verdeling van de kosten. Wie betaalt welke attesten en kosten? Dit hoort duidelijk in het compromis te staan.
• Een lijst van de meeverkochte zaken, zoals een ingebouwde keuken, zonnepanelen of een regenwaterput.

Let bij dat voorschot ook op waar het geld terechtkomt. Een voorschot hoort geblokkeerd te worden op een derdenrekening van de notaris of de makelaar, niet rechtstreeks op de rekening van de verkoper. Zo ben je beschermd als de verkoop door een niet-vervulde voorwaarde toch niet doorgaat. Komt een opschortende voorwaarde niet uit, dan krijg je je volledige voorschot terug.

Garantiestelling: het voorschot zonder dat je het cash moet ophoesten

Veel eerste kopers weten niet dat ze het voorschot van 10 procent niet noodzakelijk in cash moeten betalen. In de plaats kan je je bank vragen om een garantiestelling, ook wel bankwaarborg of waarborgstelling genoemd. De bank verbindt zich dan tegenover de verkoper om dat bedrag uit te betalen als jij je verplichtingen niet nakomt. De verkoper heeft dezelfde zekerheid als bij een cash voorschot, maar jij hoeft het geld niet vier maanden vast te zetten op de rekening van de notaris of makelaar.

Voor een eerste koper is dat een grote troef. Stel je koopt een woning van 300.000 euro. Het voorschot bedraagt 30.000 euro. Heb je al 60.000 euro eigen inbreng nodig voor de notariskosten en de registratierechten, dan komt die 30.000 euro daar bovenop. Met een garantiestelling hou je die 30.000 euro op je eigen rekening tot de notariële akte. Op dat moment betaal je in één keer alles: voorschot, saldo en kosten. Veel comfortabeler om je financiën te plannen.

Een garantiestelling vraag je aan via je bank of je kredietexpert voor je het compromis tekent. De bank rekent meestal een kleine kostprijs aan voor het opmaken van de waarborg. Belangrijk: vermeld in het compromis uitdrukkelijk dat je met een bankwaarborg werkt in plaats van een cash voorschot. Sommige verkopers of makelaars houden vast aan een cash voorschot. Onderhandel dit dus op voorhand, niet op het moment van tekenen.

Tot slot is het verstandig om in het compromis duidelijk te maken dat de woning vrij van gebruik wordt verkocht. Zo weet je zeker dat er geen lopend huurcontract is dat je na de aankoop moet overnemen. Voor wie zelf in de woning wil gaan wonen, is dat een belangrijk punt.

Veelgemaakte fouten van eerste kopers

1. Te snel tekenen onder druk. Een makelaar of verkoper kan aandringen om snel te tekenen. Neem altijd de tijd om het document te laten nakijken.
2. De opschortende voorwaarde van financiering vergeten of te vaag opstellen. Zonder maximale rentevoet en duidelijk bedrag biedt de voorwaarde weinig bescherming.
3. De financieringstermijn te kort inschatten. Vier weken kan krap zijn. Banken hebben tijd nodig om je dossier te beoordelen. Zes weken geeft meer ademruimte.
4. Geen woningattesten opvragen voor het tekenen. Vraag het EPC, het keuringsverslag elektriciteit en het bodemattest tijdig op.
5. Het compromis niet laten nakijken door een expert of notaris. Een tweede paar ogen kost weinig en kan een dure fout voorkomen.

Checklist voor je het compromis tekent

• Staat de opschortende voorwaarde van financiering erin, met bedrag, looptijd, maximale rentevoet en termijn?
• Heb je de woningattesten gezien en begrepen?
• Is duidelijk wat er bij de woning hoort en wat niet?
• Ken je het voorschot en weet je waar het geblokkeerd wordt?
• Is de termijn voor de notariële akte en de datum van beschikbaarheid afgesproken?
• Heb je het document laten nakijken door je notaris of kredietexpert?

Conclusie

Het compromis is geen formaliteit. Het is het moment waarop de verkoop juridisch rond is. Voor een eerste koper is de opschortende voorwaarde van financiering je belangrijkste bescherming, samen met de voorwaarden rond vergunningen, bodem en attesten. Neem de tijd, lees alles goed na en laat je begeleiden voor je tekent.

Twijfel je of je financiering rond komt of wil je weten hoeveel je kan lenen? Simuleer je lening of boek een gratis gesprek met een kredietexpert. Zo teken je je compromis met een gerust gevoel.