10 cruciale vragen die je moet stellen voor je een perceel koopt

Weet jij goed waar je op moeten letten bij de zoektocht naar bouwgrond? Ook al lijken de meeste lappen gronden misschien op elkaar, de ene is echt wel de andere niet, laat dat duidelijk zijn.

1. Is het perceel in kwestie bouwgrond?

Dat een bepaald perceel in een woongebied gelegen is, betekent daarom nog niet meteen dat je er ook effectief op mag bouwen. Naast bouwgrond kan een perceel in het gewestplan en de ruimtelijke uitvoeringsplannen namelijk ook genoteerd staan als landbouwgrond, natuurgebied of industriegebied. Om dit te achterhalen richt je je best tot de Dienst Omgeving van je gemeente, maar houd er rekening mee dat stedenbouwkundige informatie die telefonisch verkregen wordt geen enkele juridische waarde heeft. Wie zekerheid wil, zorgt daarom best voor schriftelijk bewijs.

2. Erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid is iets wat vaak voorkomt bij bouwgronden en slaat op de (zakelijke) last waarmee het erf bezwaard is. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de bewoners van een aangrenzend erf van jouw doorgang gebruik moeten maken om hun eigen woning te bereiken. Indien er erfdienstbaarheid van toepassing is, moet dit verplicht gecommuniceerd worden door de verkoper en zal dit ook expliciet opgenomen worden in je compromis.

3. Kwaliteit van de grond?

De verkoop van een bouwgrond mag nooit plaatsvinden zonder dat de verkoper een bodemattest kan voorleggen en de inhoud van dit document moet ook in de verkoopovereenkomst opgenomen worden. Voor percelen waar de grond mogelijk vervuild is als gevolg van vroegere activiteiten op of in de buurt van de locatie gelden er namelijk strengere regels. Als koper moet jij zelf betalen voor een oriënterend bodemonderzoek. Wordt er verontreiniging vastgesteld, dan kan de verkoop pas doorgaan na het saneren van de grond.

Zoals hierboven vermeld is de aanwezigheid van een bodemattest dus heel belangrijk, maar wat betreft de bouwkwaliteit van de grond wordt er geen verplichte documentatie verwacht. Blijkt de grond na de aankoop niet over voldoende stabiliteit of draagkracht te beschikken, dan brengt dit mogelijk extra kosten mee voor de fundering. Om dergelijke, onverwachte happen uit je budget te voorkomen kan je vooraf een grondsondering laten uitvoeren, waarbij het draagvermogen van een bouwgrond berekend wordt. Dit kost je een paar honderd euro, maar kan je wel behouden voor heel wat meer kosten.

4. Ligt de grond in overstromingsgebied?

Om na te kijken of een bouwgrond in overstromingsgevoelig gebied ligt, kan je steeds de watertoets- en overstromingskaarten consulteren op de website van de Vlaamse Milieumaatschappij. Bevindt het perceel zich in zo’n gebied, houd er dan rekening mee dat de premies van de brandverzekering hoger kunnen uitvallen. Daarnaast moet er voor wie wil bouwen of verbouwen in overstromingsgevoelig gebied ook een watertoets uitgevoerd worden. Bij het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning wordt rekening gehouden met het advies en de bijhorende aanbevelingen van die watertoets.

5. Hoe zit het met de ligging en oriëntatie van de bouwgrond?

De locatie van de bouwgrond is misschien wel één van de meest bepalende factoren in het beslissingsproces. De nabijheid van uitvalswegen of voorzieningen in de buurt speelt hierbij een belangrijk rol, maar ook de oriëntatie van het perceel is essentieel. Een huis dat voldoende zonlicht vangt, kan een verschil van 10 tot 30% uitmaken wat betreft energieverbruik en dat scheelt al snel een paar honderd euro per jaar. Bij lage energiehuizen of huizen waarbij volop de kaart getrokken wordt van hernieuwbare technieken zoals zonnepanelen, warmtepompen of zonneboilers is de oriëntatie bovendien bijna dubbel zo belangrijk. Enkele andere zaken die beïnvloed worden door de ligging van je perceel zijn je woon-werkverkeer en de inkijk van buren.

6. Welke kosten komen er nog bij kijken?

Naast de aankoopprijs betaal je op een bouwgrond, net als bij een woning, ook registratierechten. In Vlaanderen bedragen deze standaard 10%, in Brussel 12,5%. Daarnaast betaal je aan de notaris natuurlijk ook een ereloon en aktekosten. In het compromis kan bovendien ook een clausule worden opgenomen waarin de koper opdraait voor de verkavelings- en metingskosten, terwijl deze normaal gezien ten laste van de verkoper zijn. Staan er op het perceel bomen die gerooid moeten worden of moeten er grondwerken uitgevoerd worden om het perceel op te hogen? Ook dat zijn bijkomende kosten waar je best rekening mee houdt.

7. Wat voor woning mag ik er bouwen?

Wie ervoor kiest om een woning te bouwen, heeft meestal een bepaald idee voor ogen. Het feit dat je over voldoende ruimte en budget beschikt, zijn echter niet de enige zaken die bepalen of je jouw droomwoning effectief kan bouwen. Iedere bouwgrond is namelijk onderworpen aan stedenbouwkundige voorschriften waarin aan de hand van statuten bepaalde voorwaarden opgelegd worden waaraan je woning moet voldoen. Die voorschriften kunnen een bepaald materialengebruik verbieden of net verplichten, een minimum bebouwde oppervlakte opleggen, het maximum aantal verdiepingen vastleggen, enzovoort. De meeste van deze info kan je terugvinden in een stedenbouwkundig attest dat te consulteren is via de Dienst Omgeving van je gemeente.

8. Welke nutsvoorzieningen zijn er?

Om een stuk bouwgrond te vinden dat niet aangesloten is op het elektriciteitsnet of dat geen drinkwatervoorziening heeft, moet je al op zoek gaan in een vrij afgelegen gebied. Een aardgasvoorziening of de aanwezigheid van internetkabel in je straat zijn echter minder standaard en ook de afvoer van afvalwater is niet altijd voorzien. Op zich allemaal wel relatief makkelijk op te lossen, maar uiteraard is daar steeds een prijskaartje aan verbonden.

9. Geldt er een bouwverplichting?

Koop je je bouwgrond via een projectontwikkelaar of een sleutel-op-de-deurformule dan kan je verplicht worden om enerzijds te bouwen met een bepaalde aannemer of anderzijds ook te kiezen uit een aantal typewoningen. Geen enkel probleem natuurlijk indien je daarmee kan leven, maar wie meer vrijheid wil, kiest beter voor een perceel waar dergelijke bouwverplichtingen niet van toepassing zijn.

10. Wordt het perceel aangeboden aan een correcte prijs?

Misschien wel één van de eerste zaken waar je als kandidaat-koper naar zal kijken, is de prijs van de bouwgrond. Bepalen of die prijs correct is voor het stuk grond in kwestie is niet zo simpel: de prijs van een vierkante meter grond wordt namelijk bepaald door de ligging en de oriëntatie, de drukte in de omgeving, de vorm van het perceel, enzovoort. Daarnaast zijn er wellicht ook factoren in het spel die voor jou net iets bepalender zijn dan voor anderen zoals bijvoorbeeld de nabijheid van je familie en vrienden, enzovoort. Prijzen in de buurt vergelijken kan een mogelijke oplossing zijn, maar verlies zeker al het bovenstaande niet uit het oog!